LOGEMENT DES MONEGASQUES

Des projections qui posent problème

Dans la rubrique précédente, nous avons présenté le contexte global actuel du logement des Monégasques. A présent, nous allons nous projeter dans le futur pour appréhender la façon dont le logement va impacter les finances publiques, maintenant que nous nous n'avons plus aucun terrain d'envergure à vendre.

Une histoire (financière) rapide du logement des Monégasques

Pendant longtemps, l’Etat a pu construire les logements pour ses nationaux sur les terrains qu’il possède. Ca ne coutait que le coût de la construction et c’était largement à la portée de notre budget national, avec l’avantage important d’être insensible à l’évolution du prix du mètre carré en Principauté. L’Etat a ainsi transformé son patrimoine financier en patrimoine immobilier en construisant chaque année pour satisfaire le besoin des Monégasques.

Financièrement parlant, loger les Monégasques n’était pas un problème jusque-là pour les finances publiques (même s’il aurait été préférable de toujours budgéter le coût du logement à sa juste valeur, cela nous aurait permis de mieux appréhender ce qui vient à présent) car il n’y avait grossièrement que le coût de la construction à supporter pour loger tout le monde.

Malheureusement, avec le temps le stock de terrains constructibles n’a fait que diminuer et nous venons de vendre notre tout dernier terrain constructible d’envergure avec l’esplanade des pêcheurs (après la tour Odéon et Testimonio II). Ce qui ne coûtait pas grand-chose à l’Etat jusque-là va dorénavant prendre des proportions importantes (l'ampleur variant selon le scenario retenu) et c’est ce que nous allons voir dans la suite.

Quelles options pour loger les Monégasques à l'avenir ?

Que va-t-il se passer à présent ? Comme on ne peut plus se développer à l’horizontal sur nos terrains qui sont tous occupés, plusieurs grandes options sont possibles :

  • Option 1 (horizontale) : c’est essentiellement l’orientation suivie par le Plan National pour le Logement (PNL), on détruit ce qu’on possède (essentiellement de vieux immeubles) et on construit plus haut (mais avec des logements plus spacieux)

  • Option 2 (horizontale et verticale) : c’est l'orientation de la loi 1508  (mais qui a depuis était suspendu par le Tribunal Suprême) : on s’étend horizontalement en imposant aux promoteurs privés de nous vendre à prix coutant quelques appartements lors des nouvelles opérations, conduisant malheureusement à des immeubles de plus en plus haut pour assurer la rentabilité de l’opération pour le promoteur

  • Option 3 (horizontale) : acheter des logements dans le secteur libre pour loger les Monégasques

 

Ces trois grandes options sont toutes différentes et en particulier n’ont pas toutes le même coût.

 

Combien ça va coûter ?

Pour estimer combien coûte chacune de ces options, il faut :

  • estimer l’évolution future de la population, dont découle le besoin futur en logement

  • estimer combien coûtera à l’avenir à l’Etat le fait de loger un Monégasque selon l’option étudiée

faire le produit des deux pour estimer le coût futur du logement de tous les Monégasques.

Pour estimer l’évolution de la démographie (à cadre légal inchangé), nous nous basons sur les projections de population réalisées par l’IMSEE en 2019 sur les 50 prochaines années (ces projections prennent en compte la nouvelle loi sur l’acquisition de la nationalité par mariage).

Pour estimer le coût futur pour l’Etat de loger un Monégasque, nous projetons un certain nombre de variables (par exemple l’inflation, le coût de la construction, le loyer moyen des Domaines, le prix du m² dans le secteur libre etc.) en faisant quelques hypothèses [1]. L’essentiel n’est pas la précision des calculs mais l'appréciation des effets principaux et ordres de grandeur en jeu.

Pour cela, imaginons différents scenarios concernant la façon dont les futurs Monégasques seront logés.

  • Scenario 1 : l’Etat logera les nouveaux Monégasques dans des logements acquis seulement au coût de la construction (c'est techniquement possible si la loi 1508 permet, en plus du Plan National pour le Logement, de loger tous les Monégasques, au prix de chantiers beaucoup plus nombreux et d'immeubles plus hauts)

  • Scenario 2 : l’Etat logera les nouveaux Monégasques dans des logements acquis au prix de marché (c’est le scenario le plus coûteux pour l’Etat et irréaliste car le Plan National pour le Logement est actuellement en cours pour les 15 prochaines années)

  • Scenario 3 : les nouveaux Monégasques se logeront dans des logements acquis seulement au coût de la construction jusqu’en 2030 (fin du Plan National pour le Logement) puis dans des logements acquis au prix de marché (scenario le plus réaliste)

 

 

Balance annuelle

Pour chacun des scenarios, on peut estimer le bilan annuel pour l’Etat (recettes moins dépenses), où les recettes sont constituées des loyers perçus et les dépenses des coûts de construction et/ou d’acquisition ainsi que de l’ANL. On obtient alors le graphique suivant (nous nous arrêtons à 2050) :

Projection bilan 3 scenario.png

On voit que seul le scenario 1 a un bilan à l’équilibre (et même légèrement positif, ce qui peut se concevoir, les loyers des Domaines sont fixés de telle sorte que le bilan global n’est pas négatif). C’est ce scenario qui a été à l’œuvre jusqu’à aujourd’hui et qui va se poursuivre encore quelques années grace au Plan National pour le Logement, avant de s’arrêter.

Le scenario 2 a un coût très important dès aujourd’hui, avec une croissance exponentielle a priori difficilement soutenable pour les finances publiques (nous verrons cela par la suite). Heureusement ce scenario n'est pas à l'oeuvre aujourd'hui (il l’aurait été si nous n’avions plus de terrains à vendre depuis un moment mais ce n’est pas le cas car nous venons de vendre le dernier tout récemment).

Le scenario 3 suit le scenario 1 jusqu’à la fin du Plan National pour le Logement vers 2030 puis bifurque mécaniquement vers le scenario 2 et donc a priori devient difficilement soutenable pour les finances publiques.

Analysons à présent avec quelle ampleur les scenario 2 et 3 pèsent sur les finances publiques, et comparant leur coût à l’évolution de notre richesse.

[1] Les hypothèses et modélisation que nous avons retenues sont les suivantes :

  • Inflation (IPC) : égale à la moyenne des 30 dernières années

  • Indice de coût de la construction (ICC) : égal à la moyenne des des 30 dernières années

  • Coût de construction d’un logement de standing aujourd’hui : 4000€/m², évoluant selon l’ICC

  • Besoin en logement : 1.13 pièces par Monégasque

  • Superficie moyenne d’une pièce d’un logement dans les Domaines : 30 m²

  • ANL aujourd’hui : 10M€ / an, évoluant selon l’IPC et le nombre de Monégasques

  • Loyer moyen des Domaines aujourd’hui : 350€/mois/pièce, évoluant selon l’IPC

  • Prix du m² dans le secteur libre : évolution selon la tendance des 15 dernières années

  • Pas de frais d’entretien des immeubles à la charge de l’Etat