LOGEMENT DES MONEGASQUES
Contexte
Dans toute cette section, nous allons parler du contexte global du logement des nationaux.
Situation actuelle
Chaque année, l’IMSEE publie des données sur le parc de logements domaniaux. En 2021, le parc domanial est composé de la manière suivante :
Dans toute la suite on ne considérera que les logements se trouvant sur le territoire monégasque (3.632 logements).
Par ailleurs, le nombre de Monégasques résidant dans les Domaines est d'environ 50% de la population monégasque.
Malheureusement, c’est à peu près ces seules informations annuelles publiques sur le parc domanial et son occupation.
Prospective du gouvernement
Parallèlement à ces données annuelles, l’IMSEE publie occasionnellement des études prospectives sur le besoin futur en logements pour les nationaux.
La dernière étude publique date de 2012. Dans ce travail, l’IMSEE a projeté le nombre de Monégasques à l’horizon 2022 et en a déduit le nombre de logements nécessaires pour loger tous les demandeurs compte tenu de la photographie de 2012 (parc domanial, population etc.), en faisant quelques hypothèses.
Il résulte de l’étude qu'en 2012 :
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le nombre de Monégasques était estimé à 9.396 fin 2022
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le besoin annuel naturel de logements entre 2012 et 2022 était estimé à 50 logements par an
A posteriori, le nombre de Monégasques a augmenté bien plus vite que les projections (nous sommes déjà 9.611 Monégasques à fin 2021) et l’augmentation du nombre de logements domaniaux nécessaires a été sous-estimé. Les raisons sont multiples, certaines sont liées à la méthodologie, d’autres à des hypothèses peu réalistes.
C'est sur la base de ces analyses prospectives que le Gouvernement adapte sa stratégie pour le logement.
Malheureusement, aucune étude plus récente n’a été rendue publique à ce jour.
Abordons à présent d'aspect financier du logement des nationaux.
Le coût comptable officiel du logement des Monégasques
Pour loger les Monégasques, l'Etat dépense de l'argent :
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il verse l'ANL à tous les Monégasques bénéficiaires de cette aide au logement (10M€/an)
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il achète des appartements pour les louer ensuite aux nationaux ou des immeubles entiers pour les détruire et avoir alors un terrain prêt à bâtir (dépense variable d'année en année)
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il dépense en construction d'habitation sur les terrains dont il dispose (dépense variable d'année en année)
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il dépense en maintenance des bâtiments (5M€/an)
En retour, au delà de remplir sa mission de loger ses nationaux à un coût raisonnable, l'Etat :
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perçoit les loyers de son patrimoine immobilier d'habitation (disons 45M€/an)
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transforme son patrimoine financier en patrimoine immobilier quand il dépense pour faire des acquisitions ou des constructions (le patrimoine immobilier augmente autant que le patrimoine financier diminue)
Le montant net comptable d'argent dépensé chaque année par l'Etat pour loger les Monégasques est donc :
Montant net annuel = dépenses d'acquisition + dépenses de construction + ANL + Maintenance - Loyers perçus
c'est-à-dire aujourd'hui (avec ANL = 10M€/an, Maintenance = 5M€/an, Loyers = 45M€/an) :
Montant net annuel = dépenses d'acquisition + dépenses de construction - 30M€
Si aujourd'hui l'Etat dépense par an en acquisition et construction moins de 30M€, alors la mission de loger les Monégasques rapporte de l'argent à l'Etat. Dans le cas contraire elle coûte à l'Etat la différence.
Clairement, vu qu'en moyenne l'Etat dépense chaque année en acquisitions et en construction d'habitation largement plus que 30M€, la mission de loger les Monégasques est un coût pour l'Etat. Nous aurions aimé pouvoir retracer l'historique des dépenses annuelles officielles de l'Etat pour savoir précisément combien l'Etat dépense comptablement pour loger les Monégasques. Malheureusement, les dépenses comptables réelles de construction et d'acquisition n'étant pas des données publiques, nous ne pouvons retracer cet historique comptable.
Ce n'est toutefois pas un problème, car le coût comptable annuel n'est pas le seul indicateur pour savoir combien coûte vraiment la mission de loger les Monégasques (les investissements varient énormément d'une année sur l'autre, les dépenses d'une année apportent des bénéfices étalés sur des décennies etc.). Pour savoir combien coûte réellement le fait de loger les Monégasques, il faut raisonner différemment, c'est l'objet de la section suivante.
Le coût réel du logement des Monégasques
Pour répondre à cette question, il faut comparer la situation actuelle où les Monégasques habitent à Monaco avec celle, fictive, où les Monégasques n’y habiteraient pas.
Commençons par la situation actuelle, où les Monégasques résident sur le territoire. Comptablement, l’Etat encaisse l’ensemble des loyers et décaisse l’ANL. La médiane des loyers du parc domanial se situant à environ 350€ / pièce et le parc domanial sur le territoire monégasque étant composé d’environ 10.500 pièces, l’Etat encaisse par an 350€ x 10.500 x 12 = 44 M€ de loyers. De l’autre, il verse environ 10 M€ d’ANL. Au final, l’Etat encaisse 44M€ - 10M€ = 34M€ par an, soit environ 3.500€ par an et par Monégasque.
Imaginons maintenant la situation fictive où les Monégasques ne résideraient pas en Principauté. L’Etat déciderait alors logiquement de louer l’ensemble des 3.632 appartements dont il dispose au prix de marché. Pour avoir une idée du prix de marché, prenons simplement les loyers de référence utilisés par la loi pour le calcul de l’ANL :
En louant au prix de ces loyers de référence (qui sont une estimation des loyers du secteur libre) l’ensemble du parc domanial (dont nous avons rappelé l'inventaire plus haut), l'Etat encaisserait aujourd'hui environ 330M€ de loyers par an (et n’aurait pas d’ANL à verser).
Ainsi, loger les Monégasques en Principauté coûte à l’Etat la différence entre ce qu’il percevrait si les nationaux n’y résidaient pas (330M€) et ce qu’il perçoit aujourd’hui (34M€), soit environ 300 M€ / an, ou environ 60.000€ par an et par Monégasque habitant les Domaines.
Dit autrement :
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si l’Etat louait au prix de marché ses appartements aux Monégasques, 300M€ serait environ le montant des aides qu’il devrait donner aux Monégasques pour que ces derniers dépensent en logement ce qu’ils dépensent aujourd’hui (c’est donc bien le coût pour l’Etat du logement des Monégasques à Monaco)
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60.000€ c’est le montant de l’aide que l’Etat devrait en moyenne donner chaque année à un Monégasque habitant actuellement dans les Domaines si ce dernier ne pouvait pas faire autrement que de se loger dans le privé (par exemple si l’Etat n’avait aucun appartement à lui proposer)
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si l’Etat voulait valoriser à sa juste valeur le fait de loger les Monégasques à Monaco tel qu'il le fait aujourd'hui, l’Etat fixerait les loyers domaniaux à la valeur de marché (pour un montant total de recettes de 330M€ au lieu des 44M€ aujourd’hui), et augmenterait l’ANL en compensation (pour un montant total de dépenses de 296M€ au lieu des 10M€ aujourd’hui)
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si l’Etat voulait simplement correctement budgéter, à sa juste valeur, le fait de loger les Monégasques à Monaco (qui est bien un troc et qui donc doit être décomposé en recettes et dépenses comme on l'a vu par ailleurs, ce qui n’est pas le cas actuellement et qui donc sous-estime d’un facteur 10 le coût réel du logement des Monégasques), alors les recettes de loyer au budget de l’Etat devraient être augmentées d’environ 300 M€, et les dépenses d’aide au logement des Monégasques devraient également être augmentées de 300 M€ environ dans la loi de finance annuelle votée par le Conseil National
Voilà combien coûte réellement chaque année le fait de loger aujourd’hui les Monégasques. Ce coût dépendant du nombre de Monégasques et de l’évolution des prix, on peut aisément recalculer ce coût dans le passé en faisant quelques hypothèses (prudentes) :
Le coût du logement des Monégasques (hors dépenses d'acquisition et de construction) est déjà très élevé, relativement au budget (en moyenne entre 1990 et 2020 entre 15% et 20% du budget annuel de l’Etat), et croît à un rythme soutenu. Avec des hypothèses plus réalistes (et donc moins conservatrices), cet accroissement serait encore plus important (alors qu'aujourd'hui la loi de finance considère que ce coût est nul).
Enfin, si l’Etat voulait simplement correctement budgéter, à sa juste valeur, le fait de loger les Monégasques à Monaco, alors les dépenses de l’Etat devraient être augmentées du coût annuel pour loger les Monégasques comme on l’a vu précédemment. Par recalcul, ces dépenses seraient considérablement augmentées :
Sans prendre en compte le coût réel du logement des Monégasques à la juste valeur dans le budget de l’Etat, les comptes publiques ont toujours largement sous-estimé les dépenses annuelles réelles en matière de logement.
Tout ce que nous venons de voir concerne le passé et le présent du logement des Monégasques. Nous essayerons par la suite de nous projeter dans l'avenir.