LOGEMENT DES MONEGASQUES
Contexte
Le bilan annuel budgétaire comptable (officiel) du logement des Monégasques
Pour loger les Monégasques, l'Etat réalise les dépenses suivantes :
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il verse l'ANL à tous les Monégasques bénéficiaires de cette aide au logement (10M€/an)
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il achète des appartements pour les louer ensuite aux nationaux ou des immeubles entiers pour les détruire et avoir alors un terrain prêt à bâtir (dépense variable d'année en année)
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il dépense en construction d'habitation sur les terrains dont il dispose (dépense variable d'année en année)
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il dépense en maintenance des bâtiments (5M€/an).
En retour, au delà de remplir sa mission de loger ses nationaux à un coût raisonnable, l'Etat :
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perçoit les loyers de son patrimoine immobilier d'habitation (45M€/an)
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transforme son patrimoine financier en patrimoine immobilier quand il dépense pour faire des acquisitions ou des constructions (le patrimoine immobilier augmente autant que le patrimoine financier diminue).
Bilan annuel budgétaire comptable que l'on peut visualiser ainsi :
Tandis que dans le même temps le patrimoine de l'Etat, qu'il s'agisse du Budget de l'Etat ou du FRC, est globalement augmenté de la valeur des acquisitions ou des immeubles construits :
Remarque : nous ne pouvons pas mettre d'échelle au graphique car le patrimoine de l'Etat n'est pas connu (ce que le Gouvernement a confirmé en séance publique au Conseil national).
Le bilan annuel budgétaire comptable pour l'Etat (dans le sens : ensemble des recettes annuelles moins ensemble des dépenses annuelles) de loger les Monégasques s'écrit donc :
Bilan annuel budgétaire = Loyers perçus - dépenses d'acquisition et construction - ANL - Maintenance
c'est-à-dire aujourd'hui (avec ANL = 10M€/an, Maintenance = 5M€/an, Loyers = 45M€/an) :
Bilan annuel budgétaire = 30M€ - dépenses d'acquisition et construction
Si aujourd'hui l'Etat dépense par an en acquisition et construction moins de 30M€, alors la mission de loger les Monégasques a un bilan positif et rapporte de l'argent à l'Etat. Dans le cas contraire, le bilan annuel est négatif et elle est un coût pour l'Etat.
Clairement, vu qu'en moyenne l'Etat dépense chaque année en acquisitions et en construction d'habitation largement plus que 30M€, la mission de loger les Monégasques a un bilan budgétaire comptable négatif. Nous aurions aimé pouvoir retracer l'historique des bilans budgétaires et comptables annuels de l'Etat pour savoir précisément combien il dépense comptablement pour loger les Monégasques. Malheureusement, les dépenses comptables réelles de construction et d'acquisition n'étant pas des données publiques, nous ne pouvons retracer cet historique.
Ce n'est toutefois pas un problème, car le bilan budgétaire comptable annuel n'est pas le seul indicateur pour savoir combien coûte vraiment la mission de loger les Monégasques (les investissements varient énormément d'une année sur l'autre, les dépenses d'une année apportent des bénéfices étalés sur des décennies etc.). Pour savoir combien coûte réellement le fait de loger les Monégasques, il faut raisonner différemment, c'est l'objet de la section suivante.
Dans toute cette section, nous allons parler du contexte global du logement des nationaux.
Situation actuelle
Chaque année, l’IMSEE publie des données sur le parc de logements domaniaux. En 2021, le parc domanial était composé de la manière suivante :
Dans toute la suite on ne considérera que les logements se trouvant sur le territoire monégasque (3.632 logements).
La médiane des loyers du parc domanial se situant à environ 350€ / pièce et le parc domanial sur le territoire monégasque étant composé d’environ 10.500 pièces, l’Etat encaisse par an 350€ x 10.500 x 12 = 45 M€ (environ) de loyers.
Afin d'aider les Monégasques à pouvoir se loger à Monaco, le mécanisme de l'Aide National au Logement (ANL) a été mis en place (voir ici pour le mécanisme). Cette aide permet à tout foyer Monégasque de ne pas dépenser en loyer plus de 20% des revenus. Cela représente pour l'Etat une dépense de l'ordre de 10M€ / an.
Par ailleurs, le nombre de Monégasques résidant dans les Domaines est d'environ 50% de la population monégasque.
Enfin, plusieurs centaines de foyers sont détenteurs d'un Contrat Habitation Capitalisation (CHC), un dispositif financier très avantageux pour les Monégasques pour pouvoir se loger. L'ensemble de ces contrats représente environ 100M€, ces sommes étant logées dans un des comptes spéciaux du Trésor. L'impact des CHC étant relativement marginal sur l'évolution des principaux indicateurs liés au logement, nous n'en tiendrons pas compte dans toute la suite.
Ce sont à peu près les seules informations annuelles publiques (ou aisément estimables) sur le parc domanial et son occupation.
Prospective du gouvernement
Parallèlement à ces données annuelles, l’IMSEE publie occasionnellement des études prospectives sur le besoin futur en logements pour les nationaux.
La dernière étude publique date de 2012. Dans ce travail, l’IMSEE a projeté le nombre de Monégasques à l’horizon 2022 et en a déduit le nombre de logements nécessaires pour loger tous les demandeurs compte tenu de la photographie de 2012 (parc domanial, population etc.), en faisant quelques hypothèses.
Il résulte de l’étude qu'en 2012 :
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le nombre de Monégasques était estimé à 9.396 fin 2022
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le besoin annuel naturel de logements entre 2012 et 2022 était estimé à 50 logements
A posteriori, le nombre de Monégasques a augmenté bien plus vite que les projections (nous étions déjà 9.686 Monégasques à fin 2022) et l’augmentation du nombre de logements domaniaux nécessaires a été sous-estimé. Les raisons sont multiples, certaines sont liées à la méthodologie, d’autres à des hypothèses peu réalistes.
C'est sur la base de ces analyses prospectives que le Gouvernement adapte sa stratégie pour le logement.
Malheureusement, aucune étude plus récente n’a été rendue publique à ce jour.
Abordons à présent l'aspect financier du logement des nationaux.
Le bilan budgétaire réel du logement des Monégasques
Pour répondre à cette question, il faut comparer la situation actuelle où les Monégasques habitent à Monaco avec celle, fictive, où ils n’y habiteraient pas.
Comme nous l'avons vu dans la section précédente, dans la situation actuelle, où les Monégasques résident sur le territoire, hors acquisition et constructions le logement des nationaux rapporte en net 30M€ par an à l'Etat.
Imaginons maintenant la situation fictive où les Monégasques ne résideraient pas en Principauté. L’Etat déciderait alors logiquement de louer l’ensemble des 3.632 appartements dont il dispose au prix de marché. Pour avoir une idée du prix de marché, nous prenons simplement les loyers de référence utilisés par la loi pour le calcul de l’ANL :
En louant au prix de ces loyers de référence (qui sont une estimation des loyers du secteur libre) l’ensemble du parc domanial (dont nous avons rappelé l'inventaire plus haut), l'Etat encaisserait aujourd'hui environ 330M€ de loyers par an, n’aurait pas d’ANL à verser (les Monégasques dans cette situation fictive ne résident pas à Monaco) et décaisserait 5M€ de maintenance, soit un bilan positif de 325M€.
Le bilan annuel budgétaire de cette situation fictive serait donc le suivant :
Ainsi, loger les Monégasques en Principauté coûte chaque année à l’Etat la différence entre le bilan annuel du logement des Monégasques s'ils ne résidaient pas à Monaco (325M€) et le bilan actuel (30M€ - dépenses d'acquisition et construction), soit 295M€ + dépenses d'acquisition et construction. En faisant abstraction des dépenses d'acquisition et construction, cela représente environ 60.000€ par an et par Monégasque habitant les Domaines. Loger les Monégasques en Principauté est un poste de dépense très important puisque cela représente réellement entre 15% et 20% du Budget de l'Etat sans même tenir compte des dépenses d'acquisition et construction pour les besoins courants croissants.
Dit autrement :
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si l’Etat louait au prix de marché ses appartements aux Monégasques, 295M€ serait environ le montant des aides qu’il devrait leur donner pour qu'ils dépensent en logement ce qu’ils dépensent aujourd’hui (c’est donc bien le coût pour l’Etat du logement des Monégasques à Monaco)
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60.000€ c’est le montant de l’aide que l’Etat devrait en moyenne donner chaque année à un Monégasque habitant actuellement dans les Domaines si ce dernier ne pouvait pas faire autrement que de se loger dans le privé (par exemple si l’Etat n’avait aucun appartement à lui proposer)
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si l’Etat voulait valoriser à sa juste valeur le fait de loger les Monégasques à Monaco tel qu'il le fait aujourd'hui, il fixerait les loyers domaniaux à la valeur de marché (pour un montant total de recettes de 330M€ au lieu des 45M€ aujourd’hui), et augmenterait l’ANL en compensation (pour un montant total de dépenses de 295M€ au lieu des 10M€ aujourd’hui) et le bilan annuel budgétaire ressemblerait alors à ceci :
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si l’Etat voulait simplement correctement budgéter, à sa juste valeur, le fait de loger les Monégasques à Monaco (qui est bien un troc et qui donc doit être décomposé en recettes et dépenses comme on l'a vu par ailleurs, ce qui n’est pas le cas actuellement et qui donc sous-estime d’un facteur 10 le coût réel du logement des Monégasques), alors les recettes de loyer au budget de l’Etat devraient aujourd'hui être augmentées d’environ 295M€, et les dépenses d’aide au logement des Monégasques devraient également aujourd'hui être augmentées de 295M€ environ dans la loi de finance annuelle votée par le Conseil National.
Voilà combien coûte réellement chaque année le fait de loger aujourd’hui les Monégasques. Ce montant dépendant du nombre de Monégasques et de l’évolution des prix, on peut aisément recalculer ce coût dans le passé en faisant quelques hypothèses (prudentes) :
Le coût du logement des Monégasques (hors dépenses d'acquisition et de construction) est déjà très élevé, relativement au budget (en moyenne entre 1990 et 2020 entre 15% et 20% du budget annuel de l’Etat), et croît à un rythme soutenu. Avec des hypothèses plus réalistes (et donc moins conservatrices), cet accroissement serait encore plus important (alors qu'aujourd'hui la loi de finance considère que ce coût est nul).
Enfin, si l’Etat voulait simplement correctement budgéter à sa juste valeur le fait de loger les Monégasques à Monaco, alors les dépenses de l’Etat devraient être augmentées du coût annuel pour loger les Monégasques comme on l’a vu précédemment. Par recalcul, ces dépenses seraient considérablement augmentées :
Sans prendre en compte le coût réel du logement des Monégasques à la juste valeur dans le budget de l’Etat, les comptes publics ont toujours largement sous-estimé les dépenses et les recettes annuelles réelles en matière de logement.
Pour finir ce chapitre, tentons d'apprécier comment la politique du logement des Monégasques a contribué l'évolution du patrimoine de l'Etat.
Evolution du patrimoine de l'Etat relatif au logement des Monégasques
Le patrimoine immobilier locatif résidentiel de l'Etat a largement évolué au fil du temps et des nombreuses acquisitions et constructions financés par le Budget. Le nombre de pièces a ainsi plus que doublé depuis 1990 (la baisse de 2021 est toutefois temporaire et due au fait que les logements du Bel-Air ont été retirés du bilan pour cause de démolition) :
Par ailleurs, ce parc domanial comme on l'a vu précédemment a généré un ensemble de loyers (compensés par l'ANL) et nécessité des coûts de maintenance.
Estimer l'évolution d'un patrimoine immobilier au cours d'une période, c'est d'une part estimer l'évolution de sa valeur et d'autre part estimer l'ensemble des revenus nets engendrés au cours de cette période, puis faire la somme des deux.
S'il est relativement aisé d'estimer les revenus nets engendrés par l'ensemble des logements des Domaines (voir graphique suivant) :
il est en revanche difficile d'en estimer leur valeur. En effet, que vaut un logement des Domaines : sa valeur de construction réévaluée (l'information n'est toutefois pas publique), la valeur d'un certain nombre de loyers, la valeur qu'il aurait dans le secteur libre (ce qui suppose qu'il soit vacant), ou bien encore autre chose ? Il n'y a pas de bonne réponse. Ainsi, dans la suite, nous considérerons le cas où la valeur d'un logement équivaut à 20 ans de loyer, et le cas où le logement vaut sa valeur s'il était vacant (donc au prix du secteur libre).
Supposons que l'on cherche à évaluer le patrimoine de l'Etat relatif au logement des Monégasques entre 2006 (date à partir de laquelle on dispose de la valeur d'une pièce dans le secteur libre) et 2021. On peut alors recalculer l'évolution de sa valeur (la valeur de ce patrimoine à une année N est égale à l'estimation des logements à cette année N selon la méthode retenue + l'ensemble des revenus nets capitalisés générés entre 2006 et l'année N par ces logements) :
Naturellement, les revenus nets générés par les logements domaniaux ont servi à financer d'autres dépenses depuis.
Tout ce que nous venons de voir concerne le passé et le présent du logement des Monégasques. Dans un prochain chapitre nous tenterons de projeter tout cela dans le futur.
