UNE IMPASSE

Imaginons un peu ce qui va se passer à Monaco si on continue sur notre lancée.

Le prix de l’immobilier va continuer d’augmenter

 

Monaco est ce qu’il est aujourd’hui parce que c’est un paradis fiscal, dans le sens où il n’y a aucun impôt sur le revenu ni sur la fortune, et aucun droit de succession. Une personne riche a donc tout intérêt à venir s’installer à Monaco et c’est qui se passe dans la pratique.

Malheureusement :

  • Monaco n’a que peu d’appartements à offrir car le territoire est déjà entièrement construit et la rareté ne va que s’accentuer

  • les riches sont de plus en plus nombreux et de plus en plus riches donc ils seront de plus en plus nombreux à vouloir s’installer à Monaco

 

La loi de l’offre et de la demande sur l’immobilier fait que le prix du m² atteint déjà des sommes astronomiques, faisant aujourd’hui de Monaco l’endroit le plus cher du monde au m² (100 000€/m² dans le neuf). Qu’en sera-t-il demain lorsque l’offre continuera de se raréfier et la demande s’envoler ? Il y a de quoi avoir le tournis.

Le nombre de constructions neuves va s’accroître

Les riches étrangers voulant s’installer à Monaco, il faudra qu’il y ait de plus en plus de logements luxueux pour satisfaire leurs besoins. Le parc immobilier actuel devra se transformer. Les promoteurs rachèteront des immeubles vieillissant, les détruiront, et construiront des immeubles luxueux, si possible de hautes tours, poursuivant ainsi la tendance actuelle.

 

Ce qu’il faut comprendre, c’est que l’Etat a tout intérêt à ce qu’il se vende plus d’appartements neufs que d’appartements anciens, d’une part parce que le taux prélevé est plus important (20% de TVA au lieu de 6% de droits de mutation) et d’autre part parce que le prix dans le neuf est plus élevé que dans l’ancien. Et surtout que c’est grace à ces recettes que nous, les nationaux, pouvons avoir autant d’avantages (absence d’imposition, aides multiples, logements de qualité etc.).

 

On ne doit donc pas être surpris du nombre d’immeubles détruits à Monaco (et du patrimoine qui disparaît) pour y être reconstruit (c’est notre intérêt) et que ces “remplacements” ne vont faire que s’accentuer à l’avenir. Malheureusement, la contrepartie est que la qualité de vie en termes de nuisances ne va faire que se dégrader, c’est inéluctable.

Les “enfants du pays” cèderont la place aux riches étrangers et aux Monégasques

Pour que des immeubles anciens tombent aux mains des promoteurs afin de les remplacer par des immeubles luxueux, encore faut-il qu’ils puissent les racheter. Cela suppose au préalable que les locataires s’en aillent. La loi actuelle (#1235), qui libéralise en partie les loyers dans le secteur protégé, va sans doute les aider puisque petit à petit les locataires actuels, essentiellement des “enfants du pays”, partent d’eux-même sous la pression financière. Ces logements vacants accueilleront alors des locataires plus fortunés, si ceux-ci veulent bien y résider, sinon leur propriétaires seront tentés de les céder petit à petit à des promoteurs immobiliers. Le mouvement est déjà enclenché depuis un moment et il ne fera que s’accentuer.

 

Par ailleurs, plus on avance dans le temps, moins les résidents français bénéficiant de l’exonération fiscale seront nombreux, par décès. Les résidents français imposés auront donc plus de difficulté (car moins de moyens) à se loger à Monaco que leurs ainés, et l’exode ne va donc faire que s’accélérer.

 

Ainsi, au rythme où les “enfants du pays” quittent Monaco (environ 2000 français par décennie actuellement et ce rythme devrait s’accentuer), dans environ une génération il n’y en aura plus un seul sur le territoire, et les 9000 restants seront remplacés d’ici là par des riches étrangers et les environ 4000 nouveaux Monégasques d’ici là. Enfin, à condition que l’Etat puisse contribuer financièrement à les loger.

Une économie encore plus tournée vers les services et commerces de luxe

Historiquement, le pays ne pouvant accueillir qu’un nombre limité d’industries et aucun champ de maïs dans son histoire récente, l’activité économique s’est concentrée sur le tertiaire, en particulier la finance, afin de satisfaire les besoins des riches étrangers. Cette tendance ne va faire que s’accroître dans le temps. Mais quand on parle de services financiers, on ne parle pas fintech qui créent de la valeur par l’innovation mais simplement de banques privées dont l’objectif est uniquement de gérer l’argent. Il faut d’ailleurs noter que l’Etat y trouve son compte financièrement puisque cette activité très lucrative génère beaucoup d’imposition sur les bénéfices.

 

Par ailleurs, une offre importante de commerces de luxe s’est développée pour le touriste ou le résident fortuné. Le contraste est alors saisissant entre les commerces de luxe et les commerces de premières nécessités pour la vie de tous les jours, et cela devrait s’accentuer puisque la population résidente sera composée à terme d’étrangers ultra riches et de monégasques seulement. Et il faudra bien satisfaire ces deux catégories de résidents. Néanmoins, il faut noter que l’Etat y trouve son compte puisque cette activité génère beaucoup de TVA, les prix de ces produits de luxe étant souvent très élevés.

Des nationaux de plus en plus nombreux

La population de nationaux ne fait qu’augmenter à un rythme hallucinant, sans équivalent dans les pays développés. On l’a vu, les nouveaux nationaux sont issus :

  • de la transmission par la filiation

  • de la transmission par mariage

  • de la naturalisation

Et en général les nationaux perdent la nationalité par décès.

Pour mémoire, la répartition entre ces 3 modes d’acquisition s’est faite de la manière suivante:

On peut sans trop se risquer supposer que le taux de nouveaux nationaux issus de la transmission par filiation reste stable dans le temps. Pour ceux issus de la transmission par mariage, la loi de 2011 (elle permet depuis lors  aux femmes Monégasques de transmettre la nationalité, après 10 ans de mariage) a pour conséquence que mise à part l’année de rattrapage (2012), le taux de nouveaux nationaux issus du mariage a quasiment doublé par rapport à la situation d’avant 2011. La raison pour laquelle le nombre de nouveaux nationaux n’a pas augmenté par rapport à la situation d’avant 2011 est que le nombre de naturalisations a radicalement chuté. La baisse des Monégasques naturalisés semble compenser la hausse des Monégasques issus du mariage.

Si le nombre de naturalisations continuera à l’avenir à être faible comme lors des années 2014-2016, on peut penser que la population continuera de croître au même rythme qu’avant 2011. En revanche, si le taux de naturalisations reprend au rythme correspondant à la moyenne sur la période 2003-2011, alors le nombre de nationaux augmentera à un rythme plus important qu’avant 2011.

L’IMSEE a tenté de projeter le nombre de nationaux lors de la Séance Publique du 21 décembre 2017, et nous aussi ! Cela se traduit par les 3 courbes suivantes :

Aucune de ces projections ne se réalisera bien entendu, seul l’avenir nous le dira. Néanmoins nous devons retenir que les courbes montent en flêche et les conséquences sont multiples :

 

  • Notre territoire étant limité et déjà entièrement construit, l’Etat va devoir dépenser des sommes de plus en plus importantes pour loger les futurs Monégasques (d’une manière ou d’une autre, il faudra un jour ou l’autre que l’Etat acquiert des logements du secteur libre, au prix de marché donc), et toutes les réserves fondront inexorablement.

 

  • Notre bassin d’emploi est limité pour les Monégasques. La fonction publique et la SBM, les principaux employeurs actuellement, ne pourront jamais accueillir tous ces futurs Monégasques de plus en plus nombreux, sauf à augmenter structurellement et durablement les dépenses de l’Etat pour les fonctionnaires (via les salaires et les pensions, car 1 fonctionnaire embauché à 25 ans, l’Etat doit lui verser un salaire jusqu’à sa mort alors que la durée de vie augmente), ou bien à creuser le déficit de la SBM. Cela donnerait alors comme signal à nos jeunes qu’ils ne sont pas obligés de faire de bonnes études, voire de viser l’excellence lorsqu’ils en ont les capacités, pour avoir un travail dans leur pays ! Et pour les plus compétents, si le pays est incapable de valoriser l’excellence, où iront-ils sinon dans les hautes sphères étrangères pour offrir leur expertise ? Quant aux moins jeunes qui seront restés au pays, ils pourront difficilement faire évoluer leurs compétences pour s’adapter à l’environnement sans cesse en mouvement si la formation professionnelle demeure peu développée à Monaco. Les Monégasques devront pour la plupart travailler dans le privé à Monaco lorsque le privé voudra bien d’eux, et le taux de chômage des Monégasques devrait augmenter, lentement mais sûrement.

 

  • Aussi nombreux (on parle de 15000 Monégasques dans 50 ans) sur un si petit territoire, les nationaux pourraient réclamer plus de pouvoir et vouloir une transition vers un régime parlementaire par exemple. A Monaco 2040, il n’y a bien sûr aucun débat là-dessus, ce serait totalement suicidaire pour le pays et il faudrait d’ailleurs déjà que le Souverain le souhaite (et il ne le souhaitera pas de si tôt!). Le risque d’un conflit entre le Souverain et ses sujets n’est donc pas tout à fait à écarter.

Les perspectives ne sont donc pas très réjouissantes, et malheureusement… ce n’est pas fini !

Le problème de la pyramide des âges

La pyramide des ages des nationaux ne va pas dans le bon sens. Les enfants du baby-boom (nés entre 1945 et 1975) commencent à peine à prendre leur retraite.

 

Pour les fonctionnaires, le montant total des pensions va très bientôt monter en flêche. La dernière étude d’actuaire commandée par l’Etat prévoit que le coût annuel des pensions passe de 70 Millions € à 140 Millions € en à peine 10 ans. Et donc bien plus à un horizon de 30 ans (probablement autour de 200 Millions € / an). A ce rythme de montée en charge, le coût total des pensions pour les 30 prochaines années pourrait s’élever à 2 Milliards € alors que le FRC ne possède actuellement que 2 Milliards € de liquidité par exemple. Ca donne le vertige, et l’Etat n’aura pas d’autre choix que de modifier en catastrophe (mais ce sera alors très brutal si ce n’est pas trop tard) les conditions de départ à la retraite (montant des pensions et age minimum de départ à la retraite).

 

Pour tout le monde, bien traiter nos ainés dont le plus gros nombre (issus du baby-boom) commencera bientôt à rentrer dans la dépendance va demander des efforts financiers de plus en plus importants. Ce qui nous attend dans les 60 prochaines années de ce point de vue-là n’est rien par rapport aux problèmes que nous connaissons actuellement. Il est d’ailleurs fort probable que nous n’ayons plus les moyens de traiter nos ainés correctement.

Des pendulaires toujours plus nombreux

Avec l’exil programmé des “enfants du pays”, la pression sur les loyers des communes avoisinantes et le besoin inéluctable de croissance du pays, le pays a besoin d’un nombre de pendulaires toujours plus important. Cette tendance ne va faire que s’accélérer. Pour pouvoir accueillir ce flot de travailleurs quotidiens, des solutions de plus en plus coûteuses pour faciliter l’accès de plus en plus difficile à la principauté seront nécessaires. Mais on voit bien la limite de l’exercice. A un moment donné les conditions de circulation seront telles qu’il sera de plus en plus difficile pour les travailleurs de venir en principauté et de plus en plus difficile à vivre pour les résidents (circulation de plus en plus difficile, pollution de plus en plus importante sauf si d’ici-là les moteurs électriques auront remplacé les moteurs à essence).

Des inégalités toujours accrues

Avec une fiscalité directe nulle (pas d’impot direct ni de droits de succession), un impôt indirect (la TVA) qui s’applique à tous, l’envolée des prix de l’immobilier qui favorise les propriétaires (dont quelques monégasques), des résidents fortunés de plus en plus riches et les autres qui ne profiteront pas de ce système, il est évident que d’un point de vue social les inégalités ne feront que s’accroître.

Des finances publiques bientôt dans le rouge

Tous les problèmes qu’on vient de décrire pèsent sur le budget de l’Etat. Mais de combien ? On a tenté de faire cet exercice en simulant le budget de l'Etat.

 

Dans des conditions économiques normales (inflation, croissance du PIB, prix immobilier), en tenant compte des besoins liés à la croissance démographique (logement domanial, emploi public/privé, santé, retraite des fonctionnaires etc.), des retombées de l’extension en mer et aux programmes immobiliers, en supposant qu’après Testimonio II l’Etat devra acheter des logements anciens pour loger les futurs Monégasques et sous d’autres hypothèses conservatrices (construction d’un nombre moyen de m² d’immeubles neufs / an, comportement thésaurisant de l’Etat etc.), on peut estimer les comptes annuels de l’Etat et donc la valeur du FRC (partie liquide) pour les prochaines décennies.

 

Le constat est sans appel :

La valeur du FRC, après quelques années de croissance liée aux retombées de l’extension en mer (probablement la seule extension que nous pourrons et voudrons faire), commencera alors à chuter inéluctablement (on vous épargne la courbe au-delà de 2060 qui sombre définitivement), la banqueroute intervenant autour de 2060. Ca, c’est s’il n’y a pas de couac entre temps bien entendu, si l’Etat met de côté tous ses excédents (contrairement à la pratique actuelle), ne dépense pas plus qu’aujourd’hui etc. Autrement dit, 2060 c’est la date à laquelle on aura commencé toutes nos réserves dans le cas où tout se passe bien et où on aura été bien plus prudent que ce qu’on est aujourd’hui. Dans la réalité, rien de tout ça ne devrait se passer et donc les caisses devraient se vider bien avant.

 

Bien sûr, ce n’est pas le chiffre 2060 qu’il faut retenir car c’est le fruit de toutes nos hypothèses. Et mêmes si ces hypothèses ont été choisies pour être conservatrices (c’est-à-dire favorable au pays), la réalité sera forcément différente. Ce qu’il faut surtout retenir, c’est que tôt ou tard (et probablement après l’extension en mer) la courbe commencera à s’infléchir par la force des choses et finira par croiser l’axe des abscisses (c’est-à-dire la faillite), peu importe l’année où ça se produit (même si nous pensons que ça interviendra avant 2060).

Et pour finir, une épée de Damoclès : la fin du paradis fiscal...

La question n’est pas de savoir si ça va s’arrêter un jour, mais quand. Pourquoi? C’est très simple, un jour l’Allemagne (par exemple!), voyant que les Allemands à Monaco sont tous riches et qu’ils ne paient pas d’impôts, fera comme la France a fait avec les Français de Monaco : elle demandera à ses ressortissants résidant à Monaco de payer des impôts à leur pays d’origine. C’est le sens de l’histoire. Les Allemands n’auront alors plus aucun intérêt à rester à Monaco (à part pour le climat et la sécurité) et se diront qu’il est temps de vendre leur appartement avant que d’autres pays fassent pareil et que l’immobilier à Monaco s’écroule. Puis d’autres pays suivront et ce sera terminé. La seule question c’est de savoir à quel moment le premier pays va enclencher la machine. Ce peut être demain, dans 10 ans, dans 1 siècle !

 

Que se passera-t-il lors de la fin du paradis fiscal ?

A ce moment-là, les résidents actuellement non-imposés, c’est-à-dire tout le monde sauf les Français soumis à l’imposition sur le revenu, auront 2 possibilités : ou bien ils restent pour le climat et la sécurité tout en acceptant de payer des impôts à leurs pays respectifs, ou bien ils s’en vont pour d’autres paradis fiscaux.

A ce moment-là, l’immobilier s’effondre (par exemple de 90%) pour retrouver des niveaux probablement équivalents aux communes voisines, voire inférieurs (pour échapper à la sur-densification urbaine). Les recettes de l’État provenant de l’immobilier baisseront donc de la même ampleur puisqu’elles dépendent directement de la valeur du m². Autant dire que c’en sera terminé !

... sauf si le réchauffement climatique nous condamne définitivement

Mais même si nous parvenons, au prix d'un réel effort et peut-être d'un brin de chance, à échapper à tout ce qu'on vient de lister, à quoi cela aurait-il servi si nous ne pouvons tout simplement plus habiter à Monaco lorsque le climat ne nous le permettra plus ?

La question aujourd'hui n'est pas de savoir si le réchauffement climatique va nous impacter, mais de savoir comment nous pourrons nous y adapter, si nous le pouvons.

Cela fait maintenant plus de 40 ans que nous savons tout et que nous faisons à peu près tout pour que le scénario catastrophe se produise. Sauf si un sursaut miraculeux à l'échelle mondial se produit, il va falloir intégrer qu'il fera de plus en plus chaud, que le niveau de la mer continuera de monter de manière exponentielle, que l'eau deviendra de plus en plus rare etc. Toute la question sera donc bien de savoir jusqu'à quel point nous supporterons ces conditions de vie et de quelles façons nous pouvons nous adapter à cette réalité.

C'est un problème infiniment plus lourd que tout ce qu'on a énuméré jusque là évidemment, et en toute logique c'est celui qui doit le plus nous préoccuper, d'autant plus, nous le verrons ultérieurement, nous pensons que Monaco a un rôle important à jouer dans la lutte mondiale contre le réchauffement climatique.

En résumé

Voilà, on a fini ce petit tour d’horizon de ce qui nous attend (si on ne fait rien).

On résume :

  • des tours vont pousser comme des champignons et Monaco ressemblera de plus en plus à un petit Hong-Kong (le patrimoine urbanistique disparaitra petit à petit et les nuisances sonores seront bien plus importantes qu’aujourd’hui)

  • dans moins d’une génération tous nos amis français seront définitivement partis

  • les commerces de proximité se transformeront petit à petit en banques privées et en magasins de luxe

  • les difficultés pour loger les Monégasques vont s’accentuer

  • les Monégasques les compétents ne reviendront pas servir leur pays

  • l'excellence sera de moins en moins valorisée et le chômage des Monégasques augmentera

  • le désir d’un régime parlementaire ne fera qu’augmenter

  • il y aura une réforme des retraites pour les fonctionnaires, pas du tout à leur avantage

  • il va être de plus en plus difficile de bien traiter nos ainés pendant les 60 prochaines années

  • il sera de plus en plus difficile de circuler dans Monaco, la qualité de l’air se dégradera et l’accès au territoire sera de plus en plus difficile

  • on sera isolés sur la scène internationale si on ne noue pas des accords avec les grandes organisations internationales

  • les inégalités sociales vont s’accroître et ce n’est jamais bon pour la cohésion (alors qu’on en aura plus que jamais besoin!)

  • et enfin, on n'aura plus un sou (en 2060, sans doute avant, peut-être après), à moins que la fin du paradis fiscal nous achève avant, ou pire, que le réchauffement climatique ne nous permettent plus de vivre à Monaco dans des conditions acceptables

 

 

On est d’accord avec vous, ce n’est pas très excitant ! Mais ce n'est pas une fatalité pour autant. Ce petit aller-retour dans l'avenir nous a permis d'identifier et de comprendre nos failles. On peut donc à présent faire un diagnostic complet de Monaco par rapport son avenir à long-terme.